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Konfliktpotenziale zwischen Wohnungswirtschaft und
Städtebau beim Umbau von Wohnquartieren und mögliche Lösungsansätze
bezogen auf Gründerzeitquartiere und Siedlungen der 1950er bzw.
1960er/70er Jahre |
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Im Rahmen von drei Arbeitsgruppen, die sich mit den spezifischen Aspekten
der Zusammenarbeit beim Umbau von Gründerzeitquartieren sowie Siedlungen
der 1950er und der 1960er/70er Jahre beschäftigten, wurden die
bisherigen Erörterungen im Hinblick auf Herausforderungen, Konfliktpotenziale
und Lösungsansätze bei der Zusammenarbeit von Kommune und
Wohnungsunternehmen beim Umbau von Wohnquartieren vertieft. Die Arbeit
der Arbeitsgruppen wurde mit je zwei Impulsreferaten aus Pilotstädten
des ExWoSt-Forschungsfeldes Stadtumbau West eingeleitet. Neben der Erläuterung
zu ausgewählten Aspekten der Arbeitsgruppendiskussionen (s.u.)
stehen tabellarische Zusammenfassungen der Arbeitsgruppenergebnisse
zur Verfügung.
Die Diskussionen in den Arbeitsgruppen haben gezeigt, dass die Herausforderungen, Konfliktpotenziale und Lösungsansätze für die Zusammenarbeit von Kommunen und Wohnungswirtschaft in den drei ausgewählten Siedlungstypen Parallelen aufweisen, sich teilweise aber auch unterscheiden. In Gründerzeitquartieren stellen städtebauliche Herausforderungen wie z.B. Leerstände und Freiraummangel sowie wohnungswirtschaftliche Herausforderungen wie beispielsweise hohe Fluktuation oder Ausstattungsmängel der Wohnungen insbesondere deswegen hohe Hürden dar, weil eine Zusammenarbeit der Kommunen mit einer Vielzahl von Kleineigentümern im Hinblick auf gemeinsame Handlungskonzepte schwierig zu gestalten ist. Der administrative Aufwand zur Initiierung einer Zusammenarbeit ist auf Seiten der Kommune hoch, gleichzeitig stellen die relative Unprofessionalität von Kleineigentümern in Immobilienangelegenheiten sowie ihre auf das Einzelobjekt bezogenen ökonomischen Erwartungen Konfliktpotenziale einer öffentlich-privaten Zusammenarbeit dar. Lösungsansätze für Gründerzeitquartiere müssen daher in besonderer Weise die Einzeleigentümerstruktur berücksichtigen: So sollten Informations- und Beratungsansätze auf die Stärkung des Immobilien-Know-Hows der Eigentümer zielen und kooperative und partizipative Verfahren die Identifikation von Eigentümern und Bewohnern mit ihrem und das Engagement für ihr Wohnquartier mobilisieren helfen. Zur Initiierung von Investitionen durch Einzeleigentümer scheinen Finanzierungsanreize wie Fassaden-, Geschäftsflächen- oder Innenhofprogramme besonders wichtig, um Privatinvestitionen in eine Richtung und eine Qualität zu lenken, die nicht nur eine Objekt-, sondern auch eine Wohnquartiersaufwertung darstellen. Die Wohnsiedlungen der 1950er Jahre, meist reine Wohnquartiere in schlichter Zeilenbauweise und mit Wohnungen in nicht mehr zeitgemäßer Wohnungsgröße und Ausstattung, entwickeln sich auch in nachfragegeschwächten Wohnungsmärkten nicht zwangsläufig zu Wohnquartieren mit hohem Leerstand und sozialer Problemlage. Gerade in Städten, in denen es - meist erheblich größere - Großwohnsiedlungen der 1960er/70er Jahre gibt, scheinen Quartiere aus den 1950er Jahren weniger unter Druck zu geraten, insbesondere dann nicht, wenn sie eine günstige Lage im Stadtgefüge aufweisen. Darüber hinaus zeigt sich die städtebauliche Struktur flexibler für kombinierte Rückbau- und Modernisierungskonzepte mit Nachnutzungsoptionen im Marktsegment des Eigenheimbaus und des selbstgenutzten Wohneigentums. Im Mittelpunkt der Zusammenarbeit von Kommune und Wohnungswirtschaft steht beim Umbau von Quartieren der 1950er Jahre die Erarbeitung von Quartierskonzepten, die auf eine qualitative und quantitative Anpassung des Wohnungsbestandes an die heutigen Bedarfe zielen, ggf. ergänzt um Aufwertungsmaßnahmen im Wohnumfeld und um Maßnahmen der Imageverbesserung. Im Gegensatz zu den Quartieren der 1950er Jahre, wo Anpassungsmaßnahmen der Wohngebäude an heutige Wohnwünsche im Mittelpunkt der Handlungsansätze stehen, liegen bei den Großsiedlungen der 1960er/70er Jahren die Problemlagen schwerpunktmäßig im städtebaulichen Konzept und der hohen Konzentration von sozialen Problemgruppen, die ihre Ursache u.a. in einer verfehlten Belegungspolitik in der Vergangenheit hat. Wohnungsgröße, -grundrisse und -ausstattung entsprechen durchaus noch der heutigen Nachfrage, nur spiegelt der hoch verdichtete Wohnungsbau und das Wohnhochhaus nicht die heutigen Wohnwünsche wider. Zentrale Herausforderungen der Großsiedlungen stellen daher auf städtebaulicher Seite u.a. die strenge Abgrenzung der Siedlungen zur umliegenden Bebauung und die ungegliederten und ungestalteten Abstandsflächen dar, wohnungswirtschaftlich machen hohe Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Vermarktungskosten sowie die weit überdurchschnittliche Fluktuation in den Beständen zu schaffen. Zentrale Kooperationsaufgabe von Kommune und Wohnungsunternehmen ist es daher, Umbau-Konzepte zur Attraktivierung des hoch verdichteten Wohnungsbaus der 1960er und 1970er Jahre für heutige Nachfragegruppen zu entwickeln. Die Erfahrungen zeigen, dass es aus städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Gründen sinnvoll sein kann, Rückbau- und Teilrückbauüberlegungen in die Konzeptionen einzubeziehen. Die Diskussionen in allen drei Arbeitsgruppen haben aufgezeigt, dass
es wahrscheinlich nicht notwendig sein wird, neue Instrumente der Zusammenarbeit
von Kommune und Wohnungswirtschaft zu entwickeln. Vielmehr wird in Zukunft
eine wesentliche Aufgabe des Stadtumbaus darin bestehen, die ehemals
unter Wachstumsbedingungen gut funktionierende Kooperation von Kommune
und Wohnungswirtschaft beim Wohnungsneubau auf die heutige Herausforderung
der Anpassung der Wohnungsbestände zu übertragen. Pilotvorhaben
wie die im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West tragen dazu bei, Verfahren
der Zusammenarbeit von Kommunen und Wohnungswirtschaft beim Umbau von
Wohnquartieren zu entwickeln und zu erproben.
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