ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West

Finanzierungsmodelle im Stadtumbau

Zusammenfassende Dokumentation der 8. Projektwerkstatt im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West am 09./10.11.06 in Oer-Erkenschwick

Zu Beginn der Veranstaltung begrüßte Herr Manfred Hilgen vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Er teilte mit, dass der Haushaltsausschuss vorsieht, das Programm Stadtumbau West in 2007 mit weiteren 20 Mio. EUR auszustatten. Eine entsprechende Pressemitteilung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung finden Sie hier.

Herr Achim Menge, Bürgermeister der Stadt Oer-Erkenschwick, gab eine Einführung in die Entwicklung der Stadt Oer-Erkenschwick. Er beschrieb wie die ursprünglich durch Land- und Forstwirtschaft geprägte Wirtschafts- und Sozialstruktur durch das Aufkommen und das Wachstum des Bergbaus einen vollkommenen Wandel erfuhr und wie es der Stadt gelungen ist, sich nach der Kohle- und Stahlkrise in den 1950er bzw. 1960er Jahren von der Abhängigkeit dieses einst so dominanten Wirtschaftszweiges zu lösen. Mit dem Wandel einher gingen aber auch Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt, die sich u.a. in der im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West aufgenommenen Siedlung Schillerpark niederschlugen. Herr Menge hob hervor, dass die Aufmerksamkeit, die die Siedlung Schillerpark und ihr Umbau in der Fachöffentlichkeit und in den Medien erfahren habe, die Bekanntheit und das Image Oer-Erkenschwicks deutlich positiv beeinflusst habe.

Frau Evi Goderbauer, Projektleiterin beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, stellte daran anschließend den Stand der Dinge im ExWoSt-Forschungsfeld vor. Sie wies auf das anhaltend große Interesse an den fachöffentlichen Veranstaltungen und Publikationen hin und leitete in den Themenschwerpunkt "Finanzierungsmodelle im Stadtumbau" ein. Sie berichtete, dass in einigen Pilotstädten Verzögerungen im Finanzplan zu konstatieren seien, dennoch aber bereits eine Reihe von Erkenntnissen in Bezug auf die Finanzierung der Vorhaben gewonnen werden konnten. Zudem erläuterte sie die Besonderheiten des Forschungsfeldes Stadtumbau West, das im Unterschied zu "normalen" ExWoSt-Forschungsfeldern durch entsprechende Finanzmittel die Länder und Kommunen bei der Finanzierung ihrer investiven Maßnahmen unterstützen konnte (Präsentation).

Zugunsten einer besseren Übersichtlichkeit sind die weiteren Beiträge nicht nach ihrer zeitlichen Abfolge im Rahmen der Veranstaltung sondern nach den inhaltlichen Schwerpunkten "Stadtumbau in Oer-Erkenschwick" und "Finanzierungsmodelle" dargestellt.

Stadtumbau in Oer-Erkenschwick

Einen inhaltlichen Schwerpunkt der Veranstaltung bildeten Beiträge zum Stadtumbau-Vorhaben in Oer-Erkenschwick, die durch eine Zu-Fuß-Exkursion in das Projektgebiet Schillerpark und weitere im Rahmen der Stadtentwicklung fokussierte Gebiete (z.B. Musikerviertel, Innenstadt, Zechenbrache) ergänzt wurden.

Herr Bernd Immohr, Technischer Beigeordneter der Stadt Oer-Erkenschwick, erläuterte in seinem Beitrag die Herausforderungen der ehemaligen Bergbaustadt. Er verdeutlichte, dass es im Zuge der Gestaltung des Strukturwandels von der Bergbau- und Industriestadt zur Wohn- und Freizeitstadt notwendig sei, städtebauliche und funktionale Lösungen z.B. für den Umgang mit einer großen innerstädtischen Bergbaubrache zu finden und zusätzlich zum Umbau des Schillerparks weitere Maßnahmen einzuleiten, um die Attraktivität der Innenstadt als Wohnstandort zu stärken (Präsentation, 5 MB).

Ergänzend dazu stellte Herr Michael Happe, Inhaber des Büros für Kommunal- und Regionalplanung in Essen, das Integrierte Stadtentwicklungs- und Handlungskonzept für die Stadt Oer-Erkenschwick vor. Er beschrieb die Herangehensweise bei der Erarbeitung des Konzeptes sowie die Ergebnisse der Stärken- und Schwächenanalyse der Stadt auf deren Basis eine Ziel- und Leitbildentwicklung sowie die Auswahl von Schwerpunkten der vertieften Bearbeitung erfolgte (Präsentation, 5MB).

Herr Jörg Achim Schwenzfeier, Geschäftsführer der VMW, rundete die Ausführungen zum Stadtumbau in Oer-Erkenschwick mit seinem Beitrag zum Umbau der Wohnsiedlung Schillerpark ab. Er beleuchtete dabei die Kriterien der unternehmerischen Entscheidungsprozesse bei der Prüfung von verschiedenen Handlungsoptionen im Umgang mit dem Schillerpark und begründete welche Aspekte das Unternehmen zum Teilrückbau mit integriertem Bewirtschaftungskonzept bewogen haben. Weiterhin erläuterte Herr Schwenzfeier die Bausteine des Vorhabens, den Projektverlauf sowie den Projektstand von dem sich die Werkstattteilnehmer bei der Zu-Fuß-Exkursion einen zusätzlichen Eindruck verschaffen konnten (Präsentation, 3MB).

Finanzierungsmodelle im Stadtumbau

Herr Martin Karsten, Projektleiter der Forschungsagentur Stadtumbau West stellte eine erste Auswertung in Bezug auf die Finanzierungsmodelle im Stadtumbau der Pilotstädte vor, die auch in einem begleitenden Vorbereitungspapier thematisiert wurden. Er erläuterte, dass sich die Kostenschätzung und Finanzierungsplanung beim Stadtumbau in den Pilotstädten nach räumlichen Konkretisierungsebenen unterscheiden lassen: Während nur eine Pilotstadt eine Kostenschätzung des Stadtumbau-Vorhabens auf gesamtstädtischer Ebene vorgenommen hat, gibt es wenige Modellprojekte in denen eine projektgebiets- bzw. quartierbezogene Abschätzung erfolgte. In den meisten Pilotstädten wurde hingegen die Impulsprojektebene bei der Finanzierungsplanung zu Grunde gelegt. In Bezug auf bei der Finanzierung auftretende Kostenarten kann zwischen nicht-investiven und investiven Kostenarten unterschieden werden. Abschließend stellte Herr Karsten Finanzierungsformen in Bezug auf die Beteiligung Privater und Ausnutzung ergänzender Förderprogramme in den Pilotstädten vor (Präsentation).

Für den weiteren inhaltlichen Input zum Thema Finanzierung wurden Vertreter der Länder und Pilotstädte gebeten, zur Anwendung kommende Finanzierungsmodelle zu erörtern.

Frau Sabine Nakelski und Frau Rita Tölle als Verantwortliche für Stadtumbau und Wohnungsbauförderung im Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen stellten vor, wie die Finanzierung des Stadtumbaus organisiert wird. Neben der Städtebauförderung kommen hier Mittel der Wohnungsbauförderung und private Mittel zum Einsatz, die es auch vor dem Hintergrund des sich ausweitenden Handlungsdrucks in den Kommunen verstärkt zu bündeln gilt. Die Förderung über die Wohnungsbauförderung erfolgt mit zinsverbilligten Darlehen als Anteilsförderung an den Kosten und setzt einen (privaten) Investor voraus. Ziel ist es, einen Beitrag zur Schaffung neuer Wohnqualitäten und differenzierter Wohnangebote mit bedarfsgerechten Schwerpunkten zu leisten. Die Referentinnen stellten eine Reihe konkreter geförderter Maßnahmen vor (Präsentation, 2 MB).

Herr Arno Deubel, Projektleiter der Stadt Saarbrücken und Herr Christoph Vogt von der GIU mbH Saarbrücken, veranschaulichten die Finanzierung des Stadtumbaus am Beispiel des durch Kleineigentümer geprägten Quartiers Saarbrücken-Burbach. Strategische Bausteine des Stadtumbaus sind hier neben Vorhaben der Platz- und Straßengestaltung eine aktive Förderung des Einzelhandels, soziale Projekte und kommunale Förderprogramme für Immobilieneigentümer. Letztere umfassen ein Fassaden-, ein Geschäftsflächen- und ein Haus- und Hofflächenprogramm mit einer Fördersumme von bis zu 20.000 EUR, die aufgelegt wurden, um Kleineigentümer im Quartier zu Investitionen zu motivieren (Präsentation, 4 MB).

Herr Ralf Schumann, Geschäftsführer der Osterholz-Tenever-Grundstücksgesellschaft (otg) mbH, Bremen gewährte Einblicke in die Finanzierung des Stadtumbaus in Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen am Beispiel der Wohnsiedlung Bremen-Osterholz-Tenever. Herr Schumann erläuterte die Organisationsstruktur der Projektgesellschaft OTG und beschrieb die Vorgehensweise der Kostenabschätzung und Finanzierungsplanung im Unternehmen. Darüber hinaus stellte er die verschiedenen Kostenarten mit den jeweiligen Finanzierungsformen vor und zeigte im Quartier zum Einsatz kommende Förderprogramme auf (Präsentation, 4 MB).

Herr Emil Schweitzer, Inhaber des Architekturbüros Schweitzer in Pirmasens, beschrieb die Finanzierung der Revitalisierung einer Industriebrache im Rahmen des Stadtumbaus am Beispiel der in der Innenstadt brach liegenden Produktionsstätte der ehemaligen Firma Rheinberger, die eine der bedeutendsten Symbole der Schuhstadt Pirmasens darstellt. Im Zuge einer europaweiten Ausschreibung konnten die Gebrüder Schweitzer als Investoren gewonnen werden, mit denen die Stadt Anfang 2006 eine Projektgesellschaft gegründet hat. Dazu wurden ein städtebaulicher Vertrag, ein Gesellschaftsvertrag und ein Kaufvertrag zwischen der öffentlichen Hand, vertreten durch die Stadt Pirmasens und dem Land Rheinland-Pfalz sowie den privaten Kooperationspartnern unterzeichnet. Die Stadt hat zusammen mit dem Land Rheinland-Pfalz die Grundfinanzierung des Projektes in Höhe von rund 11 Mio. EUR übernommen, um das Gebäude in einen Zustand der Vermietbarkeit zu bringen. Die Gebrüder Schweitzer bringen im Gegenzug rund 6 Mio. EUR in die Gesellschaft ein, um insbesondere die Ausbauinvestitionen im gewerblichen Bereich zu finanzieren (Präsentation, 2 MB).

Diskussion und Resümee der Veranstaltung
Im Rahmen der Veranstaltung ist es gelungen, ein breites Band an Finanzierungsaspekten im Stadtumbau zu beleuchten. Die Vorstellung von Vorgehensweisen in den Pilotstädten, seitens des Landes und (privater) Unternehmen sowie die abschließende Diskussion im Plenum lassen folgende Einschätzung deutlich werden:

Kostenschätzung und Finanzierungsplanung
Die Erkenntnisse in den Stadtumbau-Vorhaben zeigen, dass eine sorgfältige Kostenschätzung und Finanzierungsplanung sowohl bei der Fördermittelakquisition als auch bei der Projektumsetzung unabdingbar ist. Welche räumliche Konkretisierungsebene dabei zu Grunde gelegt werden sollte, ist nach Ansicht der Teilnehmer von Fall zu Fall zu entscheiden, jedoch zeichne sich ab, dass eine explizite Kostenschätzung immer dann in Frage käme, wenn bereits konkrete Maßnahmen auf Projekt- bzw. Quartiersebene anvisiert seien. Auf gesamtstädtischer Ebene könne es sich hingegen in der Diskussion mit der Stadtverwaltung und der Öffentlichkeit hinderlich auswirken, einen abstrakten, grob geschätzten und ausgesprochen hohen Gesamtbetrag zu nennen.

Die Vermutung, dass es sich bei der Aufstellung der Finanzierungsplanung als sinnvoll erweisen könnte unterschiedliche Szenarien der Entwicklung mit ihren Konsequenzen für Investitions- und Betriebskosten aufzuzeigen, wird von den Teilnehmern geteilt. Vor allem bei kleinräumigen Projekten vereinfache die Erstellung von Szenarien die Legitimation gegenüber der Politik und die Abwägung städtebaulicher Belange auch in Bezug auf ihre Finanzierbarkeit.

Kostenarten
Die in den Referaten dargestellten Hauptkostenarten bei nicht-investiven Stadtumbau-Aufgaben (Projektforschung, Prozess- und Projektsteuerung, konzeptionelle Arbeiten, Bürgerinformation, -beteiligung und Öffentlichkeitsarbeit) und bei investiven Stadtumbau-Aufgaben (Rückbau, Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden, Aufwertung des öffentlichen Raumes, des Wohnumfeldes und Verbesserung der verkehrlichen Erschließung, Umzug von Bewohnern, Erwerb von Grundstücken, Anpassung sozialer Infrastruktur) finden in der Diskussion ihre Bestätigung. Es wird deutlich, dass die Bedeutung einzelner Kostenarten für ein Stadtumbau-Vorhaben von den Handlungsräumen, Eigentumsverhältnissen und lokalen Spezifika abhängen und stark variieren können.

Finanzierungsformen
Die Präsentationen aus den Pilotstädten Bremen Osterholz-Tenever, Oer-Erkenschwick, Pirmasens und Saarbrücken-Burbach zeigen, wie - nach Stadtumbau-Aufgaben und Eigentumsverhältnissen unterschiedlich - eine öffentlich-private Finanzierung der Stadtumbau-Vorhaben organisiert werden kann. Unterschiede sind u.a. festzustellen hinsichtlich Aufgabe, Zielsetzung, Organisationsform, Akteursbeteiligung, aber auch z.B. in Bezug auf die Art und Weise der Aufteilung der Finanzierung zwischen öffentlicher Hand und privatem Akteur. So gibt es in Bremen Osterholz-Tenever sowohl Kostenarten, die Stadt und Projektgesellschaft OTG mbH zusammen finanzieren als auch Kostenarten, die einer der beiden Partner zu 100% übernimmt. Ein besonderes Konstrukt der Finanzierung wird auch in Pirmasens erprobt: Hier trägt der private Investor die Kosten der Ausbauinvestition der Gewerbebrache, während die Stadt die Grundinvestition (gefördert im ExWoSt-Forschungsfeld) übernimmt.

Ein allgemeingültiges "Rezept" zur Gewinnung privater Partner für die Umsetzung wird seitens des Plenums nicht gesehen. Den "richtigen" Partner zu finden sei stark von Einzelpersonen abhängig und der Stadt bliebe lediglich die Möglichkeit, attraktive Rahmenbedingungen zu schaffen. Die Ansprache örtlicher Projektentwickler und Bauunternehmen wird als häufig Erfolg versprechend formuliert. Um potenzielle Partner zu gewinnen sei es wichtig, eine Vielzahl von Mobilisierungsinstrumenten einzusetzen, z.B. die Möglichkeit erhöhter Abschreibungen, der Einsatz von Fördermitteln und die Eröffnung von Handlungsspielräumen für den privaten Partner (z.B. wie beim Rheinberger in Pirmasens bei der Auswahl der Mieter).