Tagungsergebnisse zum 4. Fachöffentlichen Forum im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West am 21./22.09.06 im Anthroposophischen Zentrum in Kassel-Wilhelmshöhe

Stadtumbau beinhaltet den Umgang mit nicht oder untergenutzten Gebäuden und Flächen. Diese sind in der Regel nicht im Eigentum der Kommune und können angesichts der Menge und Größe sowie der kommunalen Haushaltslage auch nicht von ihr erworben werden. Die Erfahrungen zeigen, dass Stadtumbau nur in enger Zusammenarbeit mit Immobilien- und Grundstückseigentümern gelingen kann. Oftmals stellt sich heraus, dass zunächst erst ein Eigentümerwechsel von Flächen und Immobilien initiiert werden muss, um einen Fortschritt im Stadtumbau erzielen zu können. Gelegentlich kann es auch von Bedeutung sein, die Nutzer der betroffenen Immobilien (z.B. Betreiber von sozialen Einrichtungen und Mieter von Einzelhandels- und Geschäftsflächen) für den Stadtumbau zu gewinnen, um auf diesem Wege Eigentümer zu einer Investition im Stadtumbau anzuregen. Diese Akteure sind daher ebenfalls wichtige Kooperationspartner der Kommune im Stadtumbau. Aufgrund der Heterogenität der Interessen und Gestaltungsmöglichkeiten der für den Stadtumbau wichtigen Partner müssen jeweils spezifische Kooperationsformen für definierte Stadtumbau-Aufgaben entwickelt werden. Dies war der Hintergrund für die Auswahl des Themenschwerpunktes "Die Zusammenarbeit mit Eigentümern im Stadtumbau" und Basis der Veranstaltungskonzeption. Bei den Eigentümern kann grundsätzlich zwischen institutionellen Eigentümern wie z.B. Wohnungsbaugenossenschaften und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und privaten Kleineigentümern unterschieden werden. Bei diesen beiden großen Eigentümergruppen lassen sich noch weitere Differenzierungen vornehmen, die bei näherer Betrachtung zeigen, dass die Kommunen mit sehr unterschiedlichen Bewirtschaftungslogiken von Eigentümern im Stadtumbau konfrontiert sind. Das Veranstaltungskonzept berücksichtigt diese Unterschiedlichkeit, indem in Themenblöcken nach der Zusammenarbeit mit privaten Eigentümern und der Wohnungswirtschaft getrennt wird.

Einleitende Reden und Präsentationen:

Dr. Ulrich Hatzfeld, Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hob zu Beginn seiner Rede "Stadtumbau - ein Kooperationsprozess öffentlicher und privater Akteure" hervor, dass sich die Planungskultur in Deutschland im europäischen Vergleich durch ein hohes Maß an Kommunikation und Kooperation zwischen den staatlichen Ebenen und mit den privaten Akteuren auszeichne. Dies sei sicherlich auch auf die verfassungsrechtliche Verankerung der kommunalen Planungshoheit zurückzuführen, die garantiere, dass bei den Kommunikations- und Kooperationsprozessen hohe Kompetenz und gute Lokalkenntnis einfließe. Das ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West sei als Indiz für das gute Zusammenspiel von Bund, Ländern und Gemeinden zu werten: Die staatliche Förderung erfolge durch gemeinsame finanzielle Anstrengung, der Erfahrungsaustausch würde von Akteuren des Bundes, der Länder und der Pilotkommunen in Projektwerkstätten vorgenommen, von denen bereits sieben durchgeführt wurden. Und auch der Wissenstransfer in die Fachöffentlichkeit durch Fachöffentliche Foren gelänge besonders gut, weil Bund, Länder und Kommunen gemeinsam Erfahrungen zur Diskussion stellten. Das 2004 gestartete Regelprogramm Stadtumbau West folge derselben Philosophie und besitze für den Bund eine hohe Bedeutung, was nicht zuletzt an einer Aufstockung von 16 Mio. EUR in 2006 und an der geplanten Erhöhung der Programmmittel bis 2009 abgelesen werden könne. Außerdem sei das Städtebauförderprogramm Stadtumbau West in besonderer Weise als experimentell einzustufen, weil es die Erprobung neuer Ideen, neuer Themen und neuer Vorgehensweisen zuließe. Die Zusammenarbeit mit privaten Akteuren im Stadtumbau bezeichnete Herr Dr. Hatzfeld als eines seiner Lieblingsthemen: Die Kooperation mit der Wohnungswirtschaft funktioniere dabei schon ganz gut, in Bezug auf andere institutionelle und private Akteure seien aber noch neue strategische Allianzen zu entwickeln. Besondere Aufmerksamkeit gelte es der Kooperation mit großen Immobilienunternehmen, dem Handel und den privaten Eigentümern zu widmen. Wie das im konkreten zu organisieren sei, stünde gerade deswegen im Mittelpunkt des Fachöffentlichen Forums 2006.

Rudolf Raabe, Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung erläuterte in seinem Vortrag "Integration privater Akteure im Stadtumbau - Erfahrungen aus Hessen" die hessische Stadtumbau- und Förderphilosophie und belegte anhand von Beispielen die Bedeutung der Zusammenarbeit mit privaten Akteuren bei hessischen Vorhaben der Städtebauförderung. Stadtumbau in Hessen sei konfrontiert mit der Teilung der demographischen Entwicklung in einem durch Bevölkerungsrückgang geprägten Norden und von Zuwächsen geprägten Süden. Diese Unterschiedlichkeit der Ausgangslage spiegle sich auch in den Fördermaßnahmen wider, die im Norden Strukturschwäche und Bevölkerungsrückgang thematisierten, im Süden dagegen stärker soziale Segregationsproblematiken. Für Vorhaben im Norden wie im Süden gelte gemeinsam, dass sie vergleichsweise hohen Ansprüchen an interkommunaler Kooperation genügen müssen. Die hohe Bedeutung der Akteursvernetzung in hessischen Programmen lasse sich in besonderer Weise an der Hessischen "Gemeinschaftsinitiative nachhaltige Stadtentwicklung" ablesen, die den öffentlichen, privaten und zivilgesellschaftlichen Sektor zu koordinieren versucht, was sich u.a. in Lenkungskreisen auf Länder- und kommunaler Ebene ausdrückt. Anhand der Fördermaßnahmen Nordwaldeck, Wiesbaden Kostheim-Kastel, Offenbach (ehemaliger MAN-Stadort) sowie ausgewählter "Sozialer Stadt"-Standorte erläuterte Herr Raabe die Zusammenarbeit mit privaten Akteuren in der städtebaulichen Praxis in Hessen. Die Präsentation finden Sie hier.

Martin Karsten, FORUM GmbH gab als Projektleiter der Forschungsagentur Stadtumbau West einen Überblick über "Die Zusammenarbeit mit Eigentümern im Stadtumbau der Pilotstädte im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West". Er startete seinen Vortrag mit einem Überblick über Eigentümergruppen im Stadtumbau und informelle wie formelle Formen der Kooperation, die in Pilotstädten im Forschungsfeld zur Anwendung kommen. Näher ging er anschließend auf die große Gruppe der institutionellen Eigentümer ein, die in Wohnungsbaugenossenschaften, kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Private-Equity-Gesellschaften und Eigentümer von Industrie- und Gewerbebrachen bzw. militärische Konversionsflächen zu unterscheiden seien. Für jede dieser Gruppen beschrieb Herr Karsten Bewirtschaftungsstrategien und Kooperationsformen und erläuterte an einem Beispiel aus dem ExWoSt-Forschungsfeld die Zusammenarbeit. Eine zweite große Eigentümergruppe neben den institutionellen Eigentümern stellen private Eigentümer dar. Bei dieser Gruppe sei wiederum zwischen der besonders schwierigen Gruppe der Eigentümergemeinschaften und privaten Einzeleigentümern zu differenzieren. Anhand von Beispielen berichtete Herr Karsten vom Umgang mit privaten Eigentümern, die er nach der jeweiligen Bewirtschaftungsstrategie in "Bestandsverbesserer", "Bestandserhalter" und "Exit-Strategen" einordnete. Kommunale Mobilisierungsstrategien für diese Bewirtschaftungsstrategien zeigte er anschließend auf. Insgesamt kam er zu dem Fazit, dass mit institutionellen Eigentümern in der Regel geeignete Kooperationsformen zu finden sind, der Stadtumbau mit Eigentümergemeinschaften und privaten Einzeleigentümern allerdings Probleme bereite. Insgesamt zeige diese Bestandsaufnahme, dass es nicht an guten städtebaulichen Lösungen im Stadtumbau fehle, sondern dass angesichts der Marktlage in den Stadtumbau-Städten neue Finanzierungsmodelle entwickelt und erprobt werden müssten, die die Eigentümerstruktur berücksichtigten. Die Präsentation finden Sie hier. Eine fünfseitige Vorab-Kurzfassung eines noch nicht fertigen Sondergutachtens zu privaten Eigentümern im Stadtumbau, das die Forschungsagentur Stadtumbau West erarbeitet hat, findet sich hier.

Themenschwerpunkt:

Zusammenarbeit mit privaten Eigentümern im Stadtumbau

• Stephan Kemper, Stadtumbau-Büro der Stadt Gelsenkirchen erläuterte "Mobilisierung von privaten Kleineigentümern in Gelsenkirchen". Nach einer Darstellung der Ausgangslage in der City von Gelsenkirchen beschrieb er die dortige Eigentümerstruktur und die Eigentumsverhältnisse, die als Ausgangspunkt für Mobilisierungsstrategien dienen. Vertiefend ging er auf die strategischen Ansätze von Modellblöcken, der Einbindung von Gutachten, Formen gezielter Ansprache, die Gründung einer Immobilien- und Standortmanagementgesellschaft und von Immobilien- und Standortgemeinschaften ein. Er schloss mit den Empfehlungen, eine solide Datenbasis sowie Vor-Ort-Strukturen zu schaffen und "gute Beispiele" zu kommunizieren. Weiterhin schlug er vor, einen Mix aus Anreizfinanzierung, Beratung, Vernetzung und Moderation einzusetzen sowie neue Organisationsformen der Kooperation mit Eigentümern und Nutzern zu entwickeln. Die Präsentation finden Sie hier.
  
  
• Jan Kuhnert, Geschäftsführender Gesellschafter der Entwicklungsgesellschaft Wilhelmshaven Südstadt (ews) stellte "Die Zusammenarbeit mit Kleineigentümern im Sanierungsgebiet Westliche Südstadt" vor. Die Wilhelmshavener Südstadt sei, so Herr Kuhnert, ein gründerzeitliches Wohnquartier, das unter großem Modernisierungsstau, hohem Wohnungsleerstand und sozialen Segregationsprozessen leide. Ein Großteil der Eigentümer wohne nicht am Ort und sei nur schwer in die notwendigen Aufwertungsprozesse integrierbar. Mit der ews hat die Stadt Wilhelmshaven daher Anfang 2006 mit drei privaten Unternehmen als Gesellschaftern eine Entwicklungsgesellschaft gegründet, die zum Ziel hat, schrittweise einzelne Gebäude zu erwerben, aufzuwerten und weiterzuveräußern. Dabei konzentriert sie sich zu Anfang auf einen Baublock in einem als Modernisierungszone höchster Priorität ausgewiesenen Areal. Nähere Erläuterungen zu Aktivitäten der ews, deren strategischem, Finanzierungs- und Marketingkonzept können der Präsentation entnommen werden, die hier zu finden ist.
  
  
• Christoph Bachmann, Stadt Borken setzte sich in seinem Vortrag mit "Privaten Eigentümern beim Stadtumbau-Prozess in einer ländlichen Region - Erfahrungen des Zweckverbandes Schwalm-Eder-West" auseinander. Nach Erläuterung der Rahmenbedingungen des Stadtumbaus in den fünf Gemeinden des interkommunalen Verbundes Schwalm-Eder-West zeigte Herr Bachmann, dass im ländlichen Raum fast ausschließlich private Kleineigentümer eine Rolle spielen und damit diese auch im Stadtumbau zu integrieren seien. Am Beispiel der Stadt Borken verdeutlichte er, dass es die Kommune bei 5.105 Grundstücken mit 3.289 Eigentümern zu tun hat. In den Gemeinden seien zunehmende Brachen, Leerstände oder zu erwartende Leerstände wegen des Alters der Nutzer und Eigentümer zu beobachten. Die Kommunen versuchen Eigentümer über kommunale Förderprogramme und geförderte Modellvorhaben zu mobilisieren. Die Präsentation finden Sie hier.
  
  
• Achim Holstein, NILEG, Hannover berichtete in seinem Vortrag von "Kleineigentümern in städtebaulichen Erneuerungsvorhaben - Erfahrungen aus der Stadterneuerungspraxis seit den 1970er Jahren". Er hob hervor, dass die städtebauliche Erneuerung nur mit den Grundstückseigentümern möglich sei und der Erfolg der Maßnahmen von der Mitwirkung der Eigentümer abhänge. Daher sei eine frühzeitige Einbindung der Eigentümer, Hinweise auf deren Betroffenheit und die Aufforderung zur Mitwirkung in Stadterneuerungsprozessen wichtig. Herr Holstein unterschied auf der Basis seiner langjährigen Stadterneuerungspraxis zwischen institutionellen und privaten Eigentümern und erläutert anhand von Beispielen, wie insbesondere private Eigentümer eingebunden werden konnten. Das Verhalten der Eigentümer, so sein Fazit, stellt den bestimmenden Zeitfaktor für den Ablauf der Planungsphasen, vor allem aber der Durchführungsphasen dar. Die Präsentation finden Sie hier.

Themenschwerpunkt:

Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen im Stadtumbau

• Dr. Henning Budelmann, Stadt Bremerhaven beschrieb seine Erfahrungen der "Kooperation mit der Wohnungswirtschaft aus Sicht der Kommune" vor dem Hintergrund der Rahmenbedingungen in Bremerhaven: Die wirtschaftliche Strukturkrise habe zu Bevölkerungsrückgängen geführt. Die Folge war ein Nachfragerückgang auf dem Wohnungsmarkt. Aktuell stehen 5.000 Wohnungen leer und für 2015 wird ein Leerstand von 10.000 Wohnungen im gesamten Stadtgebiet mit Schwerpunkten in Siedlungen der 1950er, 60er und 70er Jahre und in Gründerzeitbeständen erwartet. Herr Dr. Budelmann berichtet von einer guten Zusammenarbeit mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften STÄWOG und GEWOBA, die 35% der Mietwohnungsbestände halten. Beim Stadtumbau hat sich zwischen Stadt und Wohnungsunternehmen eine erfolgreiche Arbeitsteilung heraus kristallisiert. Auf organisatorischer Ebene unterstützt die Kommune insbesondere bei der Finanzierung und steuert den Prozess wie auch die Partizipation. Auf der Maßnahmeebene verantwortet die Kommune die Aufwertung und Umstrukturierung von Wohnumfeld und sozialer Infrastruktur. Die Präsentation finden Sie hier.
  
  
• Klaus Stadler, GEWOBA, Bremen bestätigt in seinem Vortrag über die "Kooperation mit der Kommune aus der Sicht eines Wohnungsunternehmens" die gute Zusammenarbeit kommunaler Wohnungsunternehmen mit der Kommune am Beispiel des Stadtumbaus von Bremen Osterholz-Tenever. Er unterscheidet dabei drei Phasen: In der Vorbereitungsphase zwischen 2000 und 2003 wurde - unterstützt durch externe Experten - ein Stadtumbaukonzept von Stadt und GEWOBA erarbeitet. Der erste Teil der Durchführung von 2003 bis 2006 wurde von Kommune und GEWOBA in einer gemeinsamen Projektgesellschaft mit einer Geschäftsbesorgung durch die GEWOBA vorgenommen. Die zweite Durchführungsphase bis 2008 verantwortet nach wie vor die Projektgesellschaft, aus der die Kommune aber als Gesellschafter ausgestiegen ist. Eine von mehreren wichtigen Empfehlungen von Herrn Stadler auf der Basis der Stadtumbau-Erfahrungen in Osterholz-Tenever ist es, von Anfang an klare organisatorische Strukturen zu schaffen. Die Präsentation finden Sie hier.

Themenschwerpunkt:

Kommune, Eigentümer, Finanzwirtschaft: Wie rechnet sich der Stadtumbau?

• Michael Schieler, Stadt Pirmasens berichtet am Beispiel von Pirmasens über "Kommunale Erfahrungen mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderung durch Eigentümer in Stadtumbau - Gebieten". Er stellte anhand von sieben Bauvorhaben in militärischen Konversionsgebieten, der Innenstadt und einer 1950er-Jahre-Siedlung unterschiedliche Fördermodelle beim Stadtumbau vor. Die Vorhaben reichen von gründerzeitlichen Wohngebäuden, über die Revitalisierung von alten Schuhindustriegebäuden bis zum Bau eines Stadions. Auf der Basis der Auswertung dieser Vorhaben kommt Herr Schieler zu dem Schluss, dass für jedes Vorhaben individuelle auf die Eigentumssituation zugeschnittene Förderlösungen gefunden werden müssen. Wichtig sei aber, dass u.a. eine größere zeitliche Flexibilität der Förderinstrumente geschaffen werde. Die Präsentation finden Sie hier.
  
  
• Ingo Buchholz, Kasseler Sparkasse, Kassel erörterte die "Bedeutung und Rolle lokaler Kreditinstitute und öffentlicher Darlehen für die Eigentümer in Stadtumbau-Gebieten". Er führte dabei am Beispiel der Kasseler Sparkasse aus, in welcher Hinsicht Sparkassen Partner der Kommunen, Wohnungsunternehmen und Partner der Privatkunden seien. So gewährleisten die Sparkassen für die Kommunen mit ihren Kommunalkrediten und anderen Produkten Finanzierungslösungen für die Kommunen. Besondere Bedeutung haben die Sparkassen für Privatkunden mit Wohnimmobilien. Fast 37% der Wohnungsbaukredite in Deutschland werden von Sparkassen ausgereicht. Dazu gehören auch die vielfältigen zinsgünstigen Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Kasseler Sparkasse sammelt zurzeit Erfahrungen mit zwei Sonderkreditprogrammen (Handwerker-Offensive und Solarkampagne), die u.a. der Mobilisierung von Investitionen durch Eigentümer in ihre Gebäude dienen. Die Präsentation finden Sie hier.

Die Ergebnisse des abschließenden Podiumsgesprächs finden Sie hier.